2017年9月，一手房和二手房市场商品住宅销售下降，带动我们观测的城市总体库存上升。另外，我们观测的100个城市住宅土地成交也下降，主要由于低线城市土地成交月环比下降38.2%。9月，二线和主要低线城市再有新一波房地产收紧性措施出台，令行业气氛受压，影响实体市场。不过我们认为这些城市的收紧性政策主要是为了防范房价急升，我们预期品牌认受度高、执行能力较强和项目供应充足的开发商的表现将领前并保持高于行业平均的销售增长。

　　住宅销售转为下降。2017年9月，我们观测的32个城市的一手房商品住宅销售月环比下降，是5年来首次，环比下降4.7%，主要受累于低线城市住宅销售疲软。同时14个城市的二手房住宅销售也下降。我们预期10月房地产市场受到收紧性政策的影响将持续放缓。

　　各线城市库存反弹。我们观测的21个城市的总库存在9月环比上升2.5%至79.03万套，其中高线/低线城市的库存环比上升1.2%/3.6%，另一方面，我们注意到高线城市的库存维持在低水平，较2016年底下降16.2%。另外，21个城市的总体库存去化月数由8月的9.1上升至9月的10.1，主要由于住宅销售下降。

　　住宅土地成交也下降。我们观测的100个城市住宅土地成交在9月环比下降5.3%，主要由于低线城市的土地成交环比下降38.2%，但一线和二线城市的土地成交环比上升33.3%/22.5%。9月住宅土地成交楼面地价环比上升29.6%至每平方米6,842元人民币，主要由于二线城市的土地成交贡献率上升。另外，今年前九个月一线城市的土地供应同比增加92.6%，反映地方政府发力增加土地供应压抑地价升势。

　　房地产收紧性政策升级防范风险。9月在二线和主要低线城市的新一轮房地产收紧性措施出台，抑制了行业整体情绪，使房地产住宅市场承压。不过我们认为这些城市再出收紧性政策主要是为了防范房价急升，短期内房地产政策不会有重大转变。另外，我们注意到品牌认知度高、执行能力较强和项目供应充足的开发商将持续有领先市场的表现，预期这些开发商将继续受益于市场整合及保持高于行业平均的销售增长。

　　作者：工银国际研究部研究员 李兴文

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